“Iscrizione ipoteca, mutuo ed assegnazione abitazione familiare: cosa prevale?” ”

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È opponibile il diritto di assegnazione della casa familiare al creditore che abbia richiesto di iscrivere ipoteca a regolare rimborso del mutuo?

L’assegnazione della casa familiare al genitore prevalentemente collocatario dei figli trova la sua disciplina  nell’art. 337 sexies c.c., applicabile in ambito di separazione, divorzio, annullamento e nullità del matrimonio ovvero di procedimenti relativi a figli nati fuori dal matrimonio, ai sensi del quale “…Il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili ai terzi ai sensi dell’articolo 2643 c.c.”. Attenzione: essendo un atto soggetto a trascrizione si applica il principio fondamentale di priorità della trascrizione ovvero prevale chi per primo trascrive (artt. 24643 – 2644 c.c.)! Pertanto, se il creditore ha richiesto di iscrivere l’ipoteca sull’abitazione oggetto del provvedimento giudiziale di assegnazione precedentemente alla trascrizione di quest’ultimo atto, in caso di inadempimento del debito garantito, il genitore assegnatario non potrà opporre il proprio diritto con la conseguenza che il creditore ipotecario potrà far vendere coattivamente l’immobile come libero.

Qualora il creditore iscriva ipoteca successivamente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa familiare, fino a quando il genitore assegnatario potrà opporgli il proprio diritto?

Posto che l’assegnazione dell’abitazione familiare è volta a tutelare l’interesse della prole a permanere nell’abituale ambiente domestico, le ragioni creditorie nell’ipotesi di iscrizione ipotecaria successiva alla trascrizione del provvedimento di assegnazione non potranno essere fatte valere fintanto che non intervenga la revoca del provvedimento di assegnazione dell’abitazione familiare essendo venuta meno la ragione giustificativa dell’assegnazione, come nel caso in cui i figli divengano maggiorenni ed indipendenti economicamente.  

Se il provvedimento di assegnazione della casa familiare è trascritto dopo l’iscrizione dell’ipoteca, ma prima del pignoramento, prevale ugualmente il diritto reale di garanzia del creditore?

Il principio di priorità della trascrizione ”, in base al quale prevale chi per primo pone in essere la trascrizione, previsto dall’art. 2644 c.c. è stato interpretato dalla giurisprudenza con riguardo al caso di specie nel senso di riferire l’anteriorità del titolo all’iscrizione ipotecaria e non alla trascrizione del pignoramento. Pertanto, l’effetto lato sensu prenotativo dell’iscrizione ipotecaria in relazione al pignoramento determina la prevalenza del diritto reale di garanzia del creditore (ipoteca) sul provvedimento di assegnazione successivamente trascritto  sebbene anteriormente al pignoramento.

Nell’ipotesi di mancata trascrizione del provvedimento di assegnazione dell’abitazione familiare cosa accade?

Sia che il provvedimento di assegnazione sia stato o non trascritto nel Registro Immobiliare, il genitore assegnatario dell’abitazione familiare potrà per  i nove anni successivi all’assegnazione opporre il provvedimento nei confronti di terzi che vantano diritti successivamente acquisiti sul bene medesimo. L’iscrizione dell’ipoteca deve essere dunque successiva alla data del provvedimento di assegnazione ai fini dell’opponibilità del medesimo al creditore.

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